A face silenciosa da insegurança no campo: quem defende o arrendador?

11 de Junho de 2026 as 06h 58min

A recuperação judicial deixou de ser exceção no agronegócio. Só em 2025, o setor registrou 1.990 pedidos no Brasil, o maior número da série histórica, com alta de 56,4% sobre o ano anterior e Mato Grosso na liderança nacional, com 332 solicitações. É natural que o produtor em dificuldade busque instrumentos legais para reorganizar dívidas e preservar a atividade. O debate, porém, costuma esquecer um personagem essencial: quem defende o arrendador?

As discussões giram quase sempre em torno do devedor, dos bancos e dos grandes credores. Pouco se fala de quem cedeu a posse da própria terra e depende do valor do arrendamento para viver. Esse proprietário raramente é o latifundiário do estereótipo. Muitas vezes é a viúva meeira de uma pequena extensão de terras, o aposentado rural ou a família cuja principal base de sustento, alimentar e patrimonial, vem desse contrato.

Quando o arrendatário entra em recuperação e deixa de pagar, o problema não fica restrito ao balanço da empresa: alcança diretamente a renda do arrendador, comprometendo recursos básicos de saúde, educação e subsistência. Por isso, a função social da propriedade não deve ser invocada de forma genérica para justificar a permanência de quem não paga.

Manter o arrendatário inadimplente na posse, sob o argumento de que a terra é importante para a safra, é fazer recair sobre o proprietário, que não recebe os lucros nem participa da gestão do risco, o custo da crise alheia. Bem aplicada, a função social protege também quem é dono da terra e dela depende.

Um argumento frequente é o da essencialidade: a terra arrendada seria indispensável à continuidade da empresa e, por isso, deveria permanecer com o produtor em recuperação. O ponto merece equilíbrio. A lei reserva ao juízo da recuperação avaliar quais bens são essenciais ao soerguimento — mas essa análise recai, em regra, sobre o que pertence ao próprio devedor, e não sobre imóveis de terceiros.

A essencialidade não se presume. Quem a alega tem o ônus de demonstrá-la de modo concreto e consistente; a simples afirmação de que o imóvel é útil à safra não basta para transformar a propriedade de outra pessoa em garantia gratuita da recuperação. Reconhece-se, é verdade, que há situações excepcionais em que o imóvel arrendado se integra de tal forma à atividade que se admitem ajustes temporários, sempre para preservar a boa-fé e evitar enriquecimento sem causa. Fora dessas hipóteses, pontuais e devidamente provadas, prevalece o direito de propriedade do arrendador.

Na linha do que vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça, a ação para retomar o imóvel arrendado não é, em regra, atraída pelo juízo universal, o juízo único que concentra as questões patrimoniais da empresa em recuperação, desde que não se busque, ali, bloquear recursos financeiros da recuperanda.

A razão é simples: a terra arrendada não integra o patrimônio do produtor em recuperação. O arrendador não é um credor sujeito a descontos no plano; é o legítimo dono do imóvel.

É útil, ainda, distinguir dois tipos de valor. As parcelas vencidas até a data do pedido de recuperação ingressam, em regra, no processo. Já as parcelas que vencem depois do pedido têm natureza extraconcursal, ou seja, não se sujeitam ao plano e devem ser pagas normalmente, no prazo contratado. Continuar na terra sem quitar essas parcelas apenas evidencia a irregularidade da permanência.

A maior parte dessa insegurança se resolve antes da crise, no momento de contratar. Contratos de arrendamento não comportam modelos genéricos. Pedem cláusulas claras sobre inadimplência e vencimento antecipado, garantias adequadas, critérios de fiscalização da atividade e previsão expressa do que acontece se o arrendatário ingressar em recuperação judicial. E o registro do contrato em cartório, com publicidade perante terceiros, deixa de ser formalidade para se tornar a principal ferramenta de proteção do patrimônio.

Buscar a recuperação judicial de boa-fé, diante de clima adverso, oscilação de mercado ou aperto de crédito, não é demérito algum. O que não se pode admitir é que o instituto seja usado para transferir, de forma involuntária, o peso da crise para quem apenas cedeu a terra e confiou no contrato.

A proteção ao produtor em dificuldade encontra seu limite exatamente no ponto em que se converteria em prejuízo para o arrendador. Recuperar a segurança jurídica do campo e, com ela, o crédito e a confiança no agronegócio passa também por lembrar de quem sustenta, na base, toda a cadeia produtiva, mas costuma ser o último a ser ouvido.

FERNANDO MASCARELLO É SÓCIO-FUNDADOR DO MASCARELLO E GUERRA ADVOCACIA