Compre seu sonho com segurança: por que o Registro da Incorporação Imobiliária é inegociável?

30 de Abril de 2025 as 06h 51min

Compre seu sonho com segurança: por que o Registro da Incorporação Imobiliária é inegociável? 

FABIANA GONZALES 

A compra de um imóvel na planta é mais do que a realização de um sonho — é um investimento no futuro. Mas como garantir que esse futuro seja seguro? A Lei nº 4.591/1964 nasceu exatamente para regulamentar esse mercado, trazendo segurança jurídica a um processo que  

envolve algo que ainda não existe: o imóvel a ser construído. Essa legislação, criada para atender a uma necessidade social, estabelece regras claras para proteger compradores, empreendedores e o próprio mercado imobiliário. 

Quando o Registro é Exigido? O registro da incorporação imobiliária é obrigatório sempre que alguém quiser vender um imóvel que será construído no futuro. Seja um apartamento, uma casa ou uma sala comercial, antes de comercializar unidades “na planta”, o incorporador deve registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento inclui a apresentação de documentos como o memorial descritivo, o projeto aprovado pela prefeitura, a matrícula do terreno e outros itens que garantem a legalidade do empreendimento. 

O registro é o marco que separa a comercialização legal da ilegal. Somente após o registro a venda de unidades de uma incorporação imobiliária ou loteamento é considerada válida. Sem ele, qualquer contrato firmado não tem respaldo jurídico, expondo o comprador a riscos financeiros e jurídicos graves. É o registro que assegura que o empreendimento foi avaliado e aprovado pelas autoridades competentes. 

As regras da Lei nº 4.591/1964 protegem tanto os adquirentes quanto os empreendedores. Para o comprador, o registro garante que o imóvel entregue será exatamente como prometido — um apartamento de 50 m² com piso de porcelanato, por exemplo, e não algo diferente do acordado. Já para o empreendedor, a “pasta” arquivada no cartório, com todas as informações do empreendimento, evita exigências descabidas por parte de compradores e dá credibilidade ao negócio. 

O registro torna as características do empreendimento públicas e acessíveis. O que antes poderia ser um “segredo” da incorporadora — como o tamanho das unidades, os materiais utilizados ou a infraestrutura do condomínio — passa a ser de conhecimento geral. Qualquer pessoa pode consultar no cartório os detalhes do projeto, garantindo transparência e confiança na negociação. 

O registro é o resultado final da legalização de um empreendimento. Ele comprova que o projeto foi avaliado e aprovado pela prefeitura municipal, respeitando as leis urbanísticas e ambientais. Comprar um imóvel registrado significa investir em um produto seguro, que atende às normas municipais e está apto para ser entregue. 

Um empreendimento registrado em cartório é sinônimo de segurança jurídica e das instalações. Ele assegura que o investimento é sólido e que a incorporadora é confiável. Além disso, imóveis registrados têm maior aceitação no mercado, facilitando financiamentos bancários e futuras revendas.  

Venda sem Registro é Crime  

A Lei nº 4.591/1964 é clara: vender unidades sem o registro da incorporação é crime, sujeito a penalidades severas. Não apenas o incorporador pode ser punido, mas também o corretor de imóveis que participar da comercialização irregular. Essa medida reforça a importância de seguir as normas para proteger o mercado e os consumidores. 

O Posicionamento dos Tribunais Os tribunais brasileiros têm sido rigorosos com a comercialização de imóveis sem registro. Contratos firmados sem a incorporação registrada são frequentemente considerados nulos, deixando o comprador sem garantias legais. Em muitos casos, os tribunais determinam a devolução dos valores pagos, mas o processo pode ser longo e custoso, especialmente se a incorporadora enfrentar problemas financeiros. 

Patrimônio de Afetação: A Máxima Proteção 

Uma ferramenta poderosa para aumentar a segurança na incorporação imobiliária é o patrimônio de afetação. Trata-se de um sistema opcional em que o empreendimento é separado juridicamente dos demais negócios da incorporadora. Isso significa que o dinheiro pago pelos compradores é destinado exclusivamente à construção do projeto. Em caso de falência da empresa, esses recursos não são usados para pagar outras dívidas, garantindo a continuidade da obra ou a devolução dos valores aos adquirentes. É, hoje, o mecanismo mais sofisticado de proteção no mercado imobiliário. 

Comprar um imóvel na planta é um passo importante, mas exige cautela. Exija o registro da incorporação imobiliária e consulte a documentação no cartório antes de fechar negócio. Um empreendimento registrado não é apenas uma garantia de segurança jurídica — é a certeza de que seu sonho está protegido por lei. Não arrisque seu investimento: escolha a legalidade, a transparência e a credibilidade. 

Fonte: FABIANA GONZALEZ É ADVOGADA ESPECIALISTA EM LOTEA