Condomínios: atenção às mudanças nas relações de locatários e inquilinos

22 de Setembro de 2026 as 12h 37min

A chamada “nova Lei dos Locatários” ou “nova Lei do Inquilinato” ganhou espaço em conteúdos sobre o mercado imobiliário, mas a expressão pode levar a uma interpretação equivocada.

Não existe uma nova lei federal que tenha substituído a Lei do Inquilinato, de 1991, o que existe é um conjunto de mudanças legislativas anteriores e a consolidação de novas práticas contratuais e digitais que estão modernizando as relações entre proprietários e inquilinos. A legislação de referência continua sendo a Lei nº 8.245/1991, que estabelece direitos e deveres de locadores e locatários de imóveis urbanos.

Entre os temas que ganharam relevância estão a digitalização dos contratos e das comunicações, a definição mais clara das responsabilidades de cada parte, os critérios de reajuste dos aluguéis e a proporcionalidade das multas em caso de rescisão antecipada. A própria legislação determina, por exemplo, que o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato mediante pagamento da multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento da locação.

A digitalização é uma das principais transformações do mercado de locação. Contratos eletrônicos, assinaturas digitais e comunicações por meios eletrônicos agora fazem parte da rotina de imobiliárias, proprietários e inquilinos, reduzindo burocracia e facilitando o registro das obrigações assumidas por cada parte. Outro ponto de atenção é o reajuste do aluguel, pois a Lei do Inquilinato estabelece que o valor e as condições de reajuste podem ser definidos de comum acordo pelas partes. Por isso, embora o IPCA tenha ganhado espaço como alternativa para quem busca maior previsibilidade, não há uma determinação legal que obrigue os contratos a utilizar esse índice.

“A divisão de responsabilidades também permanece fundamental. Conforme a legislação, o locatário deve arcar, em regra, com as despesas ordinárias do condomínio, enquanto despesas extraordinárias, como obras estruturais e determinadas melhorias, ficam a cargo do proprietário. A lei também diferencia as obrigações relacionadas à conservação do imóvel e aos reparos decorrentes do uso cotidiano daquelas relativas à estrutura e a problemas anteriores à locação”, explica Luciana Lima, diretora jurídica do Cerus.

Embora a Lei do Inquilinato regule diretamente a relação entre proprietário e inquilino, seus efeitos chegam à administração dos condomínios. Isto porque em edifícios com grande número de unidades alugadas, por exemplo, a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias pode exigir maior organização e transparência por parte de síndicos e administradoras.

É importante, porém, fazer uma distinção: a relação jurídica do condomínio é exclusivamente com o proprietário da unidade. Dessa forma, independentemente do que esteja previsto no contrato de locação, o proprietário sempre será o responsável, perante o condomínio, para cumprir com as obrigações estabelecidas, quer sejam elas ordinárias ou extraordinárias. Eventual atribuição de determinadas despesas ao inquilino decorre de um acordo particular entre proprietário e locatário e não altera a responsabilidade do proprietário perante o condomínio.

“O proprietário não pode se eximir da obrigação perante o condomínio sob a alegação de que, no contrato de locação, determinada despesa foi atribuída ao inquilino. Se o locatário deixar de cumprir aquilo que foi acordado no contrato, caberá ao proprietário acompanhar a situação e, se necessário, buscar a regularização diretamente com o inquilino. Para o condomínio, a responsabilidade permanece sendo do proprietário”, afirma Luciana.

Ao realizar uma cobrança ou eventual execução de valores condominiais, o condomínio ou a garantidora deverá direcionar a medida contra o proprietário da unidade, não cabendo ao condomínio interferir na relação contratual estabelecida entre proprietário e inquilino. A inadimplência de uma ou mais unidades pode comprometer o fluxo de caixa, dificultar o pagamento de fornecedores e serviços essenciais e até adiar obras e investimentos aprovados em assembleia.

Nesse cenário, soluções voltadas à previsibilidade da arrecadação podem ajudar síndicos e administradoras a reduzirem a exposição do condomínio à inadimplência. É nesse ponto que entra a atuação do Cerus, especializado em soluções financeiras para o mercado condominial. Com a Receita Garantida, a fintech assegura ao condomínio uma receita previsível, permitindo que a gestão conte com os recursos necessários para cumprir seu planejamento, mesmo quando há atrasos nos pagamentos dos condôminos. “A solução também pode contribuir para reduzir o impacto da inadimplência sobre o caixa e facilitar o planejamento de manutenção, investimentos e melhorias”, detalha a diretora jurídica do Cerus.

Na prática, isso possibilita que o síndico se concentre menos na gestão dos efeitos financeiros da inadimplência e mais no planejamento do condomínio. O modelo também pode ser utilizado em conjunto com a aquisição de inadimplência histórica, possibilitando a regularização de valores em atraso, conforme as condições da operação. Outro serviço oferecido pelo Cerus é o Crédito Condominial, voltado à realização de obras, melhorias e investimentos. A combinação de previsibilidade de receitas e acesso a crédito pode dar aos condomínios maior capacidade para executar projetos sem depender exclusivamente de aumentos emergenciais na taxa condominial.

“Mais do que uma suposta “nova lei”, o que está em curso é uma transformação na maneira como contratos de aluguel são administrados, com maior digitalização, formalização das relações e necessidade de clareza sobre direitos e responsabilidades”, reforça a advogada.

Isto porque cabe ao proprietário acompanhar se o inquilino está cumprindo as obrigações que lhe foram atribuídas no contrato de locação. Assim, em um mercado de locação cada vez mais digital e baseado em contratos mais claros, a previsibilidade financeira passa a ser um dos pilares para que síndicos e administradoras possam manter as contas em dia, planejar investimentos e preservar a valorização dos empreendimentos.

Fonte: ASSESSORIA DE IMPRENSA